Bom dia!

Minha colega Thamiris já respondeu à questão de forma brilhante. Eu gostaria de complementar apenas com algumas informações adicionais.

A vontade dos condôminos de realizar intervenções nas fachadas de condomínios como pintura de parede, fechamento de sacada com vidro, troca de esquadrias, etc., é bastante comum, mas é uma questão que deve ser avaliada minunciosamente pelo síndico​.

As regras estabelecidas para manter a estética em condomínios está prevista na Convenção de Condomínio e deve ser consultada e avaliada pelo síndico antes de qualquer alteração na fachada do condomínio​. É dever do condômino não realizar alterações na fachada do condomínio e está previsto no Código Civil no artigo 1336: “São deveres do condômino: III ­ não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

Existem dois tipos de locais dentro de um condomínio​, a fachada e a área comum, onde o morador pode ou não realizar intervenções. É preciso que ele esteja ciente de quais são os limites estabelecidos para estas áreas.

A fachada é composta por toda a área externa onde possui características específicas que compõem a harmonia estética do condomínio como sacadas, portas, janelas, etc. Já a área comum é composta por todas as áreas do condomínio que podem ser utilizadas por todos os moradores sem regras e com o uso de chaves como entradas e saídas das unidades, salões de festas e jogos, academias, etc.

De acordo com o Código Civil​, é proibido qualquer tipo de alteração em fachadas e também em áreas comuns de um condomínio​. Para que a alteração seja efetivada, ela deve estar prevista na Convenção do Condomínio​. Pode acontecer de alguns condomínios realizarem algumas alterações diante da convocação de assembleia de condomínio​.

Veja abaixo alguns exemplos de alterações que costumam ser proibidas em condomínios​em todo o país:

SACADAS

Como é uma área visível não pode ser realizada nenhum tipo de alteração como a troca de portas, mudanças de cores das paredes internas e externas, mudança na grade e parapeito (a manutenção é feita pelo morador, mas as cores são definidas na Convenção do Condomínio​), fechamento da sacada com grades ou vidros, instalação de películas de proteção nos vidros, instalação de ar­condicionado e de antenas de TV ou internet, mudanças no forro e no teto e instalação de toldos diversos.

Para o caso das telas de proteção, geralmente, não precisa ser convocada assembleia de condomínio por ser um item de segurança. O único detalhe que precisa ser definido em assembleia de condomínio ​é a cor padrão a ser utilizada.

A instalação de varais, armazenamento de bicicleta, inserir objetos que possam cair do parapeito e estender roupas são as proibições mais comuns presentes em Regulamento Interno​dos condomínios​.

FACHADAS

Para as fachadas fica proibido a instalação de antenas, a troca de janelas (a manutenção deve ser realizada pelo morador e a cor e o modelo definidos pela Convenção de Condomínio​), o fechamento de áreas de serviço (em caso de utilização de gás para aquecimento é mais seguro manter a área aberta) e também a alteração da cor e a textura das paredes externas da unidade.

A pintura geral do edifício da mesma cor (alteração de fachada) precisa ser aprovada em assembleia de condomínio​. Geralmente, é vista como uma melhoria no condomínio​e não precisa estar prevista na Convenção de Condomínio​.

ÁREAS COMUNS

Para as áreas comuns do condomínio é proibido a troca das porta das entradas da unidade (podem ser aprovadas em assembleias de condomíni​o), realizar a alteração das aberturas das portas das unidades, alterações no depósito como a troca dos portões, a sua finalidade, utilização e a troca do móvel, modificações no hall de entrada do condomínio como pintura e decoração, troca de portões em edifícios considerados como patrimônio histórico. Para os edifícios com construções comuns, a troca dos portões não é considerada alteração de fachada​.

DICAS

O ideal é que todas as regras, seja para permissões ou proibições para alterações em condomínios, devem estar previstas na Convenção de Condomínio​. Para determinados casos, como inserção de vidraças em sacadas, são convocadas as assembleias de condomínio​para a tomada de decisão.

Em qualquer tipo de intervenção, o condomínio não fica isento de ações judiciais por alguma parte que se sinta prejudicada. É sempre importante oficializar e manter todos os moradores cientes das decisões. Para aqueles moradores que desrespeitarem as regras para alterações previstas na Convenção de Condomínio​, o mesmo deve ser notificado o mais rápido possível pelo síndico ou administradora de condomínios e solicitar o restabelecimento da configuração original do condomínio​com prazo determinado.

Caso a situação não seja solucionada, o morador pode ser multado de acordo com o Código Civil​, artigos 1336 e 1337. Para os casos extremos, medidas como ações judiciais antes de serem acionadas, devem ser discutidas e votadas em assembleia de condomínio.

Para que o condomínio evite transtornos com possíveis modificações é preciso tomar algumas medidas como rigor em suas decisões, notificação imediata do morador (informando prazo para alteração e possibilidade de multa) que cometeu a infração, elaboração correta e transparente da Convenção de Condomínio quanto à possíveis alterações e comunicar a todos os moradores, com a fixação da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno no quadro de avisos do condomínio​, sobre o que pode e não pode ser realizado.

Fonte: https://condobox.com.br/blog/alteracoes-em-fachadas-e-areas-comuns-em-condominios/