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Isenção do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital na Quitação de Imóvel Residencial já Possuído

Isenção do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital na Quitação de Imóvel Residencial já Possuído
  1. Isenção do imposto sobre ganhos de capital na quitação de imóvel residencial já possuído

Estão sujeitas à apuração do ganho de capital as operações que impliquem alienação e transferência de bens e direitos, a qualquer título, na forma definida pela legislação do Imposto de Renda.

Até 31.12.2016, o ganho de capital decorrente de alienação de bens e direitos situados no Brasil por pessoa física estava sujeito à incidência do Imposto de Renda à alíquota de 15%. Todavia, desde 1º.01.2017, essa alíquota foi majorada para 15% a 22,5%, conforme o caso.

Dentre as isenções previstas para o imposto sobre esses ganhos, destaca-se aquela decorrente de venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, observado o seguinte (Lei nº 11.196/2005 , art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599/2005 , art. 2º , §§ 11 e 12):

a) no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias deve ser contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação;

b) a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;

c) no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção será aplicada ao ganho de capital correspondente à parcela empregada na aquisição de imóvel residencial;

d) tal isenção somente poderá ser usufruída 1 vez a cada 5 anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício;

e) relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção:

e.1) nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
e.2) nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda;
e.3) nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda;
f) a inobservância das condições supramencionadas importará na exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

f.1) juros de mora, calculados a partir do 2º mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido;
f.2) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 1º dia útil do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 210 dias contados da celebração do contrato.
Outro ponto que merece destaque é o caso em que o contribuinte pretenda utilizar o benefício de isenção na quitação (total ou parcial) de um imóvel residencial já possuído anteriormente pelo alienante.

A Instrução Normativa SRF nº 599/2005 , que disciplina o disposto nos arts. arts. 38 , 39 e 40 da Lei nº 11.196/2005 , vedava esse benefício (art. 2º, § 11, I), da isenção ao contribuinte que vendesse imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

Essa vedação era aplicada, mesmo sem previsão no art. 39 da Lei nº 11.196/2005 , que não faz nenhuma restrição temporal de isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Ou seja, a Instrução Normativa SRF nº 599/2005 disciplinou de forma equivocada a lei, na medida em que impôs restrições não previstas.

Contudo, a Receita Federal já vinha admitindo a aplicação da isenção para este caso, tendo em vista a Nota SEI nº 48/2018/CRJ/PGACET/PGFN-MF e a Nota COSIT nº 3/2019, bem como as Perguntas e Respostas IRPF 2021, questão nº 545 (atualmente questão nº 555 – Perguntas e Respostas IRPF 2022).

Com bases nessas disposições, a Instrução Normativa RFB nº 2.070/2022 , publicada no Diário Oficial da União de 17.03.2022, realizou alterações no art. 2º , §§ 10, II e III, e 11, I da IN SRF nº 599/2005 , admitindo a aplicação da isenção na hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante, mesmo na hipótese de imóvel em construção ou na planta.

Dessa forma, aplica-se a isenção do imposto de renda sobre o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País, incluindo a hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

Legislação Referenciada

Instrução Normativa RFB nº 2.070/2022

Instrução Normativa SRF nº 599/2005

Lei nº 11.196/2005

Nota COSIT nº 3/2019

Nota SEI nº 48/2018

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