- Isenção do imposto sobre ganhos de capital na quitação de imóvel residencial já possuído
Estão sujeitas à apuração do ganho de capital as operações que impliquem alienação e transferência de bens e direitos, a qualquer título, na forma definida pela legislação do Imposto de Renda.
Até 31.12.2016, o ganho de capital decorrente de alienação de bens e direitos situados no Brasil por pessoa física estava sujeito à incidência do Imposto de Renda à alíquota de 15%. Todavia, desde 1º.01.2017, essa alíquota foi majorada para 15% a 22,5%, conforme o caso.
Dentre as isenções previstas para o imposto sobre esses ganhos, destaca-se aquela decorrente de venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, observado o seguinte (Lei nº 11.196/2005 , art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599/2005 , art. 2º , §§ 11 e 12):
a) no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias deve ser contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação;
b) a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;
c) no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção será aplicada ao ganho de capital correspondente à parcela empregada na aquisição de imóvel residencial;
d) tal isenção somente poderá ser usufruída 1 vez a cada 5 anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício;
e) relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção:
e.1) nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
e.2) nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda;
e.3) nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda;
f) a inobservância das condições supramencionadas importará na exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
f.1) juros de mora, calculados a partir do 2º mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido;
f.2) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 1º dia útil do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 210 dias contados da celebração do contrato.
Outro ponto que merece destaque é o caso em que o contribuinte pretenda utilizar o benefício de isenção na quitação (total ou parcial) de um imóvel residencial já possuído anteriormente pelo alienante.
A Instrução Normativa SRF nº 599/2005 , que disciplina o disposto nos arts. arts. 38 , 39 e 40 da Lei nº 11.196/2005 , vedava esse benefício (art. 2º, § 11, I), da isenção ao contribuinte que vendesse imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
Essa vedação era aplicada, mesmo sem previsão no art. 39 da Lei nº 11.196/2005 , que não faz nenhuma restrição temporal de isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Ou seja, a Instrução Normativa SRF nº 599/2005 disciplinou de forma equivocada a lei, na medida em que impôs restrições não previstas.
Contudo, a Receita Federal já vinha admitindo a aplicação da isenção para este caso, tendo em vista a Nota SEI nº 48/2018/CRJ/PGACET/PGFN-MF e a Nota COSIT nº 3/2019, bem como as Perguntas e Respostas IRPF 2021, questão nº 545 (atualmente questão nº 555 – Perguntas e Respostas IRPF 2022).
Com bases nessas disposições, a Instrução Normativa RFB nº 2.070/2022 , publicada no Diário Oficial da União de 17.03.2022, realizou alterações no art. 2º , §§ 10, II e III, e 11, I da IN SRF nº 599/2005 , admitindo a aplicação da isenção na hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante, mesmo na hipótese de imóvel em construção ou na planta.
Dessa forma, aplica-se a isenção do imposto de renda sobre o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País, incluindo a hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
Legislação Referenciada
Instrução Normativa RFB nº 2.070/2022
Instrução Normativa SRF nº 599/2005
Lei nº 11.196/2005
Nota COSIT nº 3/2019
Nota SEI nº 48/2018
