Sabe-se que decretos estaduais e/ou municipais determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais, shoppings centers, entre outros, inviabilizando o exercício da atividade empresarial nestes locais. No mínimo, o setor sofre com as medidas de isolamento social recomendadas pelo Governo.

A renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas, é o caminho mais indicado a se seguir, buscando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.

O art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.

Assim, locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar do início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário. Lembrando que, ainda que a atividade comercial esteja suspensa naquele ponto, até a devolução do imóvel ao dono é preciso pagar enquanto houver posse do imóvel.

Uma outra saída é ajustar um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior (exemplo: desconto de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente no ano seguinte).

Podem também convencionar que não haverá reajuste no contrato, no corrente ano.

Embora seja aplicável a lei específica (do Inquilinato) às relações locatícias, a revisão dos contratos pode ocorrer pela teoria da imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil, que diz:

“quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

Em casos extremos, o locatário pode requerer a resolução do contrato, com base no art. 478 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva),

“nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”

Escrito pelo Departamento Jurídico do Sebrae Nacional. Atualizado em 24.03.2020.