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A relação de direitos e deveres entre proprietários e inquilinos nem sempre é clara para as duas partes, e isso muitas vezes acaba por gerar conflitos e desgastes desnecessários.
A lei que regula essa relação é a lei do inquilinato  (8245/91). Lá, estão descritos quais são os direitos e deveres de cada parte, assim como quais gastos cabem ao proprietário ou não.
Para facilitar o entendimento, veja abaixo quais despesas cabem a cada parte.

Inquilino

São de responsabilidade do inquilino todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção, como:

• Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
• Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• Consumo de água, luz, esgoto;
• Manutenção e conservação dos jardins
• Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.;
• Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.;
• Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• Seguro condominial

Proprietário

São de  são de responsabilidade do proprietário as despesas extraordinárias, como:

• Obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel;
• Obras de manutenção destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• Pintura da fachada e esquadrias externas;
• Indenizações trabalhistas anteriores à locação;
• Compra e instalação de equipamentos em geral;
• Decoração e paisagismo nas áreas comuns
• Fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação

Legislação

É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.
“Art. 22: COMPETE AO LOCADOR: X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

Participação de Inquilinos no Fundo de Reserva

• Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.  O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.
• Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.
• Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.

Fonte: Site SindicoNet