A pandemia, de forma geral, não foi nada amistosa com a economia. Gastos, queda considerável no comércio, empreendedores com muita dificuldade de retomar os negócios, etc.
O ideal era ter um significativo fundo de emergência guardado, mas nem todo mundo pensou nisso. Mas mesmo com este cenário aparentemente catastrófico é possível ter, minimamente, um pouco de esperança?
Vamos lá: Em linhas gerais, as medidas de restrição foram oscilantes. Ora quase tudo foi fechado por decreto, ora as diretrizes foram flexibilizadas.
Isto é, nós não vivenciamos aqui um fechamento geral, tampouco este fechamento em longo prazo. O mercado de fundos imobiliários, que basicamente é uma espécie de “condomínio” de investidores, sofreu sim com os impactos desta volatilidade no mercado.
Contudo, sua reestruturação tem alcançado incríveis valores, equiparados, inclusive, com números de 2019.
“Nós temos o Cidade Jardim, por exemplo, que por uma questão natural, está vendendo mais do que nunca, com as restrições de viagens. O mesmo vale para o Catarina Fashion Outlet”, destacou Pedro Carraz, sócio responsável pela gestão de FIIs na XP Asset, ao participar do FII Talks, principal evento on-line sobre fundos imobiliários do InfoMoney.
“Esses shoppings estão com patamar de vendas acima de 2019 e estão compensando os shoppings que estão performando pior. Hoje, temos shoppings que estão performando 30% a 40% acima, enquanto outros estão performando abaixo, estão cerca de 5% a 15% abaixo do nível [de 2019]”, complementou.
Quando começou a queda?
A queda parece óbvia. Quando é preciso fechar o comércio não tem lucro. Mas este declínio pode ser comprovado numericamente, por meio de comparativos com os anos predecessores.
601 shoppings do país apresentaram queda de 36,3% nas vendas em relação ao mesmo período, até 18 de abril de 2020. O levantamento foi feito pela Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). Isto fez a taxa de vacância, que remete ao fluxo de caixa esperado de um determinado ativo, chegar a 7,5%.
Abril, por exemplo, as vendas caíram 55,4%. Além do fechamento, outra coisa que pode impactar é o horário do funcionamento.
Alguns horários trazem naturalmente mais fluxo de clientes e de vendas. As medidas incidiram, também, diretamente no horário de funcionamento. “À medida que o shopping vai completando o seu mix de serviços, ampliando horários e dias da semana, as vendas vão voltando.
Em alguns estados em que o funcionamento já está perto do tempo normal, os dados são bastante animadores”, argumenta Glauco Humai, presidente da Abrasce.
Juros
É importante pontuar que essa retomada animadora não foi unificada, muitos shoppings seguem em queda. Mas, de forma geral, o cenário não é tão trágico como os prognósticos apontavam.
A recuperação da atividade econômica deve compensar outros problemas e reverter em lucro, justamente porque o desemprego aponta para diminuir. “O Caged [Cadastro Geral de Empregados e Desempregados] surpreendeu positivamente e agora a própria Pnad [Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios] que não vinha refletindo o bom desempenho do Caged veio abaixo de 14%, após um longo período acima desse percentual”.
Mesmo com todo este olhar mais promissor, o juros mais altos podem trazer consequências desagradáveis. “O investidor precisa entender que os fundos de shoppings têm ativos que têm lastro. Há um tijolo por trás.
Quem tem um apartamento diretamente não liga para a imobiliária para vender o apartamento quando os juros começam a subir, por exemplo”, diz Carraz.
Em síntese, ainda existem desafios, mas o fato de ter uma recuperação positiva já demonstra que o cenário tende a melhorar. Com a inflação no eixo, mais estabilizada e maior crescimento econômico, a alavancagem, fundos mais endividados, diminui.
Créditos/Foto: Arturo Rey no Unsplash
