Olá!

Uma das maiores dores de cabeça para quem aluga imóvel, seja o locador ou o locatário, é a quebra de contrato de aluguel antes do prazo pré-determinado e ter que pagar multa.

Por isso, ao contratar um imóvel, é importante ter um documento que deixe registrado todas as cláusulas em relação a cancelamento do contrato de aluguel antes do prazo, como os motivos e valores de multa, caso isso aconteça.

Essa é uma garantia para que tanto inquilino, quanto proprietário, estejam cientes da negociação, evitando conflitos futuros.

Motivos para quebra do contrato de aluguel

Tanto o locador, quanto o locatário podem fazer uma quebra de contrato de aluguel se tiverem motivos para isso. Mas, se a quebra de contrato acontecer antes da data prevista, as partes podem ter algum tipo de prejuízo.

O inquilino não precisa ter um motivo específico para deixar o imóvel antes do tempo, desde que pague as multas necessárias. 

Porém, se o morador da residência for transferido de região em seu emprego, seja em empresa pública ou privada, ele pode fazer a mudança sem precisar pagar multa por isso. 

Mas, precisa notificar o locador pelo menos 30 dias antes com documento comprobatório que a mudança ocorrerá por motivos de trabalho.  

Multa em contratos por prazo determinado

Nesse caso, a multa por quebra de contrato em relação ao prazo só será admitida quando for estipulado o período em que a locação entrará em vigor no contrato.

Como devo calcular a multa

A multa deve ser cobrada proporcionalmente, considerando os meses restantes para o encerramento do contrato, segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).

Como exemplo, de como se deve calcular a multa:

Se o contrato de locação do imóvel for de 30 meses e o locatário queira quebrar o contrato depois de 20 meses morando no imóvel, o locador só pode cobrar multa proporcional ao período que falta, de 10 meses.

Quanto menos tempo o inquilino ficar no imóvel, mais alta será a multa que ele deverá pagar.

Exceções para deixar o imóvel sem pagar multa

Em alguns casos é possível deixar o imóvel sem pagar multa.

Segundo a Lei do Inquilinato, “o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Ou seja, a moradia deve estar em condições habitáveis e atender as necessidades básicas do morador.

Sendo assim, se o imóvel apresentar algum problema estrutural que de alguma forma comprometa a saúde e segurança do morador e de sua família. Logo, é possível desistir do contrato e deixar o imóvel sem pagar multa.

Em situações como essa, se possível, procure por um acordo mútuo com o locatário. Encontrarem a solução ideal para que ambas as partes não tenham maiores problemas ou conflitos desnecessários.

Força Maior

Há também o caso de rescisão de um contrato sem multa por força maior.

Em situações de guerra, terremoto, furacão… ou algum fator macro em que ambas as partes não têm controle da situação, não pode impedir seu acontecimento e que são afetadas por isso de alguma forma, as impedindo de cumprir o que foi acordado, isso pode ser configurado como força maior.

No caso da pandemia causada pelo coronavírus, que tem afetado direta e indiretamente pessoas e negócios em todo mundo, se for comprovado que, de fato, uma das partes não poderá cumprir o acordado, pode sim ser configurado como força maior.

Nesse caso, haverá exoneração de responsabilidade contratual. No caso do inquilino, o mesmo pode ficar por tempo permanente ou temporário sem pagar o que deve e sem precisar pagar multa ou juros no futuro.

Aproveite para conferir o que muda no contrato de locação comercial em tempos de Coronavírus!